住宅ローンを考える前に、住宅取得に一体いくらかかるかを計算しなければ、住宅ローンをいくら借りるかも検討がつきません。
まず最初にしなければならないことが、諸費用も含め住宅取得に一体いくらかかるのかを知ることです。
ここをきちんと押さえておかないと、住宅ローンの借入額がいい加減なものになってしまいますので注意が必要です。
住宅取得の費用は次のようになります。
住宅本体（土地を含む）
住宅取得費用の大半がこの費用です。
例えば家を建てる場合、土地の購入も伴えば、土地代金＋建築費+建築費にかかる消費税が物件本体の価格になります。（土地の代金には消費税はかかりません）
土地を保有していて家だけを建てる場合は、建築費+建築費にかかる消費税が物件の本体価格になります。
また、マンションや建売の住宅を購入する場合、物件が新築か中古かまたは売主が個人か事業者かで消費税の取り扱いは変わってきますが、売値である物件の本体価格ははっきりしています。
ここで言う物件の住宅本体価格とは住宅そのものの消費税込みの値段です。
つまり、家そのものの値段です。
これは、購入する物件さえ決まれははっきりしますよね。
住宅取得時には、物件の本体価格以外に「諸費用」とよばれるコストがかかります。
これが結構かかるんです。
この諸費用が必要になることを知らないと、予想外の金額に驚くこともあるでしょう。
住宅購入に必要な諸費用はどのくらいなのか、いつ用意するのかを理解し、住宅ローンを組む際に購入予算の中に入れておくことが必要なんです。
住宅取得時にかかる諸費用
住宅取得時にかかる諸費用の目安
住宅取得時にかかる諸費用の目安は、新築の場合で物件の本体価格の3～7%、中古の場合では6～10%と言われています。
なぜ中古物件の方が高いかと言えば仲介手数料が発生する分、新築物件よりやや多めになってしまうんです。
この諸経費は購入する物件（注文住宅、建売住宅、中古の戸建て、新築マンション、中古マンション）や借入する住宅ローンによって違いがありますので、住宅を購入する建築会社や不動産会社、また住宅ローンを借入する金融機関にあらかじめ確認しておくことが必要です。
住宅取得予算は諸費用分を含めて考える
住宅取得時にかかる諸費用は原則現金での準備が必要になります。
住宅購入にあてられる預貯金の中から諸費用分の予算取りを忘れないようにしましょう。
たとえば、準備できる現金が300万円の場合、諸費用が200万円ならば、物件の頭金に充当できるのは100万円になります。
預貯金全部を頭金に充当できませんので注意が必要です。
住宅取得時にかかる諸費用の具体例
住宅取得時にかかる諸費用は新築、中古、戸建てやマンション、住宅ローン、保険などによって異なります。
ここでは仲介なしの一戸建て建売住宅で見ていきます。
その前提は次のように仮定します。
| 物件価格 | 4,000万円 |
|---|---|
| 建物 | 床面積 100㎡（約30坪） |
| 土地 | 面積 120㎡（約36.4坪） |
| 固定資産評価額 | 建物 1,300万円、土地800万円 |
| 住宅ローン | 返済期間 30年 |
税金・登記費用
| 項目 | 概算費用（円） | 内容 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 印紙税 | 35,000 | 売買契約書・金銭消費貸借契約書に貼付します 金額によって決められています |
売買・ローン 契約時 |
| 登録免許税 | 210,000 | 固定資産税評価額、借入額などから算出 | 登記時 |
| 登記手数料 | 100,000 | 司法書士への手続きのための報酬 司法書士によって報酬額は異なります |
登記時 |
| 不動産取得税 | 30,000 | 原則 土地・家屋それぞれ3% （軽減措置あり） |
入居後 |
| 固定資産税 | 50,000 | 売主と購入者が日割りで按分など協議で決定します | 引渡し日 |
| 小計 | 425,000 |
ローン・保険関係
| 項目 | 概算費用（円） | 内容 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 保証料 | 570,000 | 一括前払い、金利に上乗せ、無料など商品によって異なります | ローン実行時 |
| 団体信用 生命保険料 |
0 | 通常金利に含まれおり別払いの必要はありません 別途必要な場合は、ローン残高の0.3%程度で金利に上乗せなど商品によって異ります |
ローン実行時 |
| 融資手数料 | 32,400 | 3～5万円、融資金額の2%前後など金融機関によって異なります 消費税がかかります |
ローン実行時 |
| 火災保険料 | 950,000 | 補償内容・期間・保険会社によって異なります 【例】30年一括 建物2,000万円・家財1,000万円 |
ローン実行時 |
| 地震保険料 | 180,000 | 保険期間（最長5年まで）・地域によって異なります 【例】5年払い 建物・家財（東京都） |
ローン実行時 |
| 小計 | 1,732,400 |
その他の費用
| 項目 | 概算費用（円） | 内容 | 支払い時期 |
|---|---|---|---|
| 引越し関連 | 200,000 | 引っ越し業者や引っ越し時期によって異なります （ごみ処分や電話移転費も含む） |
入居時 |
| 家具・カーテン・家電 | 200,000 | 選ぶものによって異なります | 入居時 |
| 雑費 | 50,000 | 近隣あいさつ、移転はがき、お祝い返しなど | 入居時 |
| 小計 | 450,000 |
| 住宅取得時にかかる諸費用の総合計 | 2,607,400円 |
|---|
ざっと見積もっても結構かかりますね。
物件価格が4,000万円ですから諸費用はその6.5％ということになります。
住宅本体（土地を含む）+住宅取得時にかかる諸費用が住宅取得の費用総額
家を買うということは住宅本体に加えてその諸費用も含めて考えなければなりません。
どうしても家本体の値段ばかりに目が行きがちで、諸費用は見落とされるケースが少なくありません。
また、諸費用は保険にかかる費用など、その人の考え方で大きく変動するのも特徴です。
家本体の値段ははっきりしていますので、この諸費用をどのように組んでいくかが住宅取得の総額費用を決めるポイントになります。
なお、住宅取得時にかかる諸費用を抑える方法については「住宅取得の諸費用を抑える裏ワザ」のページで説明していますのでご参照ください。
住宅取得時にかかる諸費用を借入する方法もあり
諸費用は現金での準備が原則ですが、預貯金が少ないなどの理由で厳禁が用意できない場合もあります。
あまりお勧めはしませんが、住宅ローンに上乗せで借りられる金融機関もあります。
また別途のローンを借りることもできますが、住宅ローンに比べ金利は高めです。
このように諸費用も含めて全額借り入れで住宅購入することも可能なのですが、返済の負担は大きくなります。
基本的には諸費用分くらいは貯蓄で準備する方が望ましいと思います。
これで住宅取得の費用総額がわかりましたね。
この金額が住宅ローンの借入額を決定する基本になりますので、しっかり押さえておいてください。
次のページでは住宅ローンの借入額について見ていきましょう。